不久前，深圳今年首個“工業(yè)上樓”新項目-寶安燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園開工。截至目前，深圳已有72個“工業(yè)上樓”項目，用地面積854.8萬平方米，平均容積率4.2，廠房面積達到2306.5萬平方米。
事實上，自去年深圳提出”工業(yè)上樓”以來，灣區(qū)重啟”上樓”熱潮，東莞中山等市紛紛跟進。從深圳的”2000”萬方到東莞的”5000”萬方再到中山的“3000+2000畝商住改工業(yè)”，每一個誘人的數(shù)字似乎都在說明，工業(yè)上樓已然成為這個春天灣區(qū)的頂流。

灣區(qū)”上樓”熱度狂飆

熱度狂飆的同時，問題也接踵而至。工業(yè)上樓到底如何做? 主要模式有哪些?目前我國“工業(yè)上樓”實踐有哪些? 城市間競相追逐產(chǎn)業(yè)空間供給的背后，又有哪些隱憂?

典型模式
不外乎兩種中國香港模式和新加坡模式
中國內(nèi)地工業(yè)上樓的模式主要源于中國香港和新加坡，進了內(nèi)地之后根據(jù)各地的情況不同，慢慢演變成了珠三角和長三角兩大模式一一具體來說珠三角主要學(xué)習的是中國香港工業(yè)大廈的模式，而長三角則是以堆疊式廠房較多。

工業(yè)上樓兩大典型模式與內(nèi)地學(xué)習實踐

1、中國香港工業(yè)大廈一珠三角模式鼻祖
      中國香港工業(yè)大廈起源于全球產(chǎn)業(yè)遷移機遇。上世紀50年代開始，中國香港開始進入全球制造業(yè)分工體系，成為亞洲重要的輕工業(yè)品生產(chǎn)地，大量手工業(yè)、輕工業(yè)開始發(fā)展起來。
為了緩解工業(yè)發(fā)展和土地資源緊張的矛盾，中國香港政府開始大力鼓勵私人地產(chǎn)商投資工業(yè)大廈建設(shè)，高層工業(yè)大廈開始發(fā)展起來。
這種工業(yè)大廈的特點是地塊容積率較高，一般在3.0以上，建筑高可達百米。隨著中國香港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，工業(yè)大廈的產(chǎn)業(yè)門類也逐漸由輕手工業(yè)向服裝、醫(yī)藥、電子等輕型產(chǎn)業(yè)演變。例如高達24層的新海怡廣場，曾是全球電子生產(chǎn)的重要集聚地。
05年之后，和中國香港毗鄰的珠三角地區(qū)由于同樣面臨著土地稀缺的困境，開始借鑒中國香港工業(yè)大廈模式。早期以順德天富來國際工業(yè)城項目為代表的“高層廠房”和中國香港的工業(yè)大廈頗為相似，蓋因早期珠三角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)承接自中國香港，生產(chǎn)加工訴求和產(chǎn)品形態(tài)頗為類似，對中國香港的廠房形態(tài)自然接受度也更高了。而發(fā)展到18年之后，隨著深圳、東莞等地紛紛出臺明文指導(dǎo)政策，工業(yè)上樓的產(chǎn)品逐漸標準化，工業(yè)上樓的定位、體量等漸漸需要和珠三角產(chǎn)業(yè)類型轉(zhuǎn)變相匹配，出現(xiàn)如全至科技創(chuàng)新園、東莞淞滬智谷等高強度開發(fā)的智造園區(qū)。

內(nèi)地學(xué)習案例: 深圳全至科技創(chuàng)新園、東莞松湖智谷產(chǎn)業(yè)園等

?原因:  土地資源緊張，工業(yè)用地利用率低、舊工業(yè)區(qū)改造周期長，產(chǎn)業(yè)相對輕型
?優(yōu)勢:  早期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)承接自中國香港，因此對中國香港廠房形態(tài)接受度更高
?不足:  貨運效率有限、無法適應(yīng)重型設(shè)備上樓難題，高層廠房運用度較低

2、新加坡堆疊廠房長三角模式宗師
      與珠三角相對應(yīng)的長三角，由于節(jié)地需求并不如珠三角強烈，且產(chǎn)業(yè)相對偏重，更適應(yīng)的是新加坡堆疊廠房模式。
新加坡堆疊廠房最大的特點便是三層疊三層的結(jié)構(gòu)，以三層為一個單位向上堆疊，將容積率提升至2.0以上。通過垂直盤道的設(shè)計，解決高層廠房貨運運輸難題，實現(xiàn)多首層廠房。

      目前國內(nèi)，長三角工業(yè)上樓的典型項目以蘇州為先。例如騰飛新蘇工業(yè)坊，就是蘇州工業(yè)園區(qū)引入新加坡企業(yè)騰飛集團，借鑒新加坡多層廠房開發(fā)經(jīng)驗打造的，容積率提高至1.8，地上建筑面積增加了43.5%，擴建了地下一層建筑2萬平方米。通過向天上地下要空間，進一步提高了土地的承載力。
?內(nèi)地學(xué)習案例:  蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園六期 (BioBAY)、騰飛新蘇工業(yè)坊等
?原因:  產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對偏重不適宜推廣工業(yè)大廈模式，節(jié)地需求不如珠三角強烈
?優(yōu)勢:  集約土地利用;高抗震性;多首層解決高層廠房貨運效率低等痛該
?不足:  造價較高，建筑使用不經(jīng)濟

總結(jié)出新特點
      中國香港和新加坡的模式雖“珠玉在前”，但也存在著不少問題，例如新加坡的堆疊廠房由于造價較高，建筑使用并不經(jīng)濟，中國香港的工業(yè)大廈到了后期隨著服務(wù)業(yè)崛起制造業(yè)外遷，高層廠房的空置率十分嚴重，盡管中國香港政府出臺了“工業(yè)大廈活化”政策進行補救，但依然面臨著不少困難。
摸著中國香港的“石頭”過河，這一輪珠三角的“工業(yè)上樓”政策，在產(chǎn)業(yè)定位、開發(fā)模式等諸多方面因地制宜，呈現(xiàn)出以下新特點:

1、引進產(chǎn)業(yè)以高端制造業(yè)為主，助力產(chǎn)業(yè)向鏈條上游延伸
      中國香港發(fā)展工業(yè)大廈的初衷是為了滿足輕工業(yè)品生產(chǎn)的需求，但是由于沒有采取針對性的產(chǎn)業(yè)政策去鼓勵本土制造業(yè)進行升級從而提升國際競爭力，以至于在租金和用工成本上漲后，制造業(yè)大量外遷，從而導(dǎo)致大量工業(yè)大廈空置嚴重。
而在珠三角這邊，尤其是深圳，其產(chǎn)業(yè)階段則已經(jīng)處在“產(chǎn)業(yè)空心化”的節(jié)點上，此番”工業(yè)上樓”的政策，恰恰是為了刺激制造業(yè)回流，讓制造業(yè)重回立市之本的位置上來。
而在制造產(chǎn)業(yè)的類別上，深圳的選擇也很明確一-就是為了扶持以“20+8”產(chǎn)業(yè)為代表的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，包括新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等”高精尖”行業(yè)，推動制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
這些產(chǎn)業(yè)設(shè)備較輕，生產(chǎn)過程噪音污染較小，產(chǎn)業(yè)適應(yīng)性、貨運效率等都能滿足工業(yè)上樓的相關(guān)要求，可以說天然適配。

深圳20大戰(zhàn)興產(chǎn)業(yè)均為重點鼓勵上樓項目

2、創(chuàng)新開設(shè)政策“組合拳”綠燈 ，助力企業(yè)贏在起跑線
      作為灣區(qū)“老大哥”，深圳一向走在全國前列。這次的工業(yè)上樓引來了全國的矚目，但事實上，其政策“頭湯”，是珠海先“談”上的。
早在2022年4月，珠海產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會就明確提出”產(chǎn)業(yè)第一”的發(fā)展口號并提出“今明兩年統(tǒng)籌建設(shè)2000萬方 (新建1000萬方，改擴建、提升1000萬平方米)“的目標。在此刺激下，深圳祭出5年2000萬方共一億平方米的大招。其后，佛山東莞中山等市紛紛跟上，開啟了珠三角廠房內(nèi)卷時代。
“工業(yè)上樓”相關(guān)重大項目不僅關(guān)系到各市的高質(zhì)量發(fā)展，也是穩(wěn)投資、促增長的“壓艙石”。因此“快”就成了這場攻堅戰(zhàn)的一大特色。而傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基建具有產(chǎn)業(yè)項目審批落地環(huán)節(jié)多、流程長、落地慢的問題，導(dǎo)致項目周期長。也因此，本輪”工業(yè)上樓”，珠海配套出臺了多項“綠燈”政策，助力流程再造。
例如在建設(shè)端，珠海出臺了《優(yōu)化不動產(chǎn)登記服務(wù)貫徹落實”產(chǎn)業(yè)第一”十條措施》，創(chuàng)新拿地即開工“交地即發(fā)證”交驗即發(fā)證模式，將產(chǎn)業(yè)項目審批從“串聯(lián)辦理”變?yōu)?ldquo;并聯(lián)辦理”，助力企業(yè)贏在起跑線。

3、政府以低租金、高配套留企，重塑產(chǎn)業(yè)支持新模式

       “保本微利”，可謂是這一輪”工業(yè)上樓”項目最為突出的特點之一。珠海:“東部片區(qū)用房租金平均不超過20元/月/平方，西部片區(qū)租金不超過15元/月/平方”;深圳:“控制租金<35元/平方米/月，租賃價格年漲幅<5%，內(nèi)部收益率<4.5%”，東莞:“租金20元/平方米/月”。
足以見得，無論珠三角區(qū)域廠房如何”內(nèi)卷”，對于廠房的租金價格，各地區(qū)都保持了“低租金”這一特性，蓋因工業(yè)上樓的本質(zhì)目的是為了導(dǎo)入新產(chǎn)能、培育新動能，非營利性的“準公共產(chǎn)品”是這一批“工業(yè)上樓”的明確地。
除了用低租金吸引企業(yè)，政府還打算通過高品質(zhì)、高標準的配套空間來留住企業(yè)。具體來說，就是要生產(chǎn)和生活需求并重，打造有品質(zhì)感、有幸福感、有歸屬感、有煙火氣的配套環(huán)境，打造員工舒心、企業(yè)安心的生產(chǎn)生活空間，最終有效解決企業(yè)“招工難””留人難”的問題。
例如珠海格力三溪科創(chuàng)小鎮(zhèn)。作為珠海首個嘗試標準廠房的“工業(yè)上樓”項目，格力三溪科創(chuàng)小鎮(zhèn)同時也是珠海主城區(qū)首個集研發(fā)辦公、工業(yè)上樓與商業(yè)生活配套功能融合的產(chǎn)城項目。
一方面，格力三溪小鎮(zhèn)集”產(chǎn)、學(xué)、研、展、商”服務(wù)配套系統(tǒng)于一體，建設(shè)了三溪幼兒園、三溪實驗小學(xué)等配套設(shè)施，解決園區(qū)員工子女的上學(xué)問題，同時還建設(shè)了院落式的步行系統(tǒng)，通過垂直交通上下串聯(lián)各類配套設(shè)施，使之互相咬合穿插，形成更多的共享交流場所；
另一方面，格力聯(lián)合香洲區(qū)政府成立珠海市香洲區(qū)光電產(chǎn)業(yè)協(xié)會吸納多家會員單位，舉辦相關(guān)產(chǎn)業(yè)沙龍、共建光電產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)服務(wù)平臺等，促進產(chǎn)業(yè)相互交流助力集群融合發(fā)展。

格力三溪科創(chuàng)小鎮(zhèn)完善產(chǎn)業(yè)配套助力”留企

4、政府統(tǒng)籌、國企主導(dǎo)、市場運作，國民攜手專業(yè)分工
      新時期珠三角“工業(yè)上樓”項目的第四個特點是國企擔綱。這一特點再次突出了“工業(yè)上樓”保本微利、準公共產(chǎn)品的屬性。
事實上，中國香港的工業(yè)大廈更為依賴私有資本，開發(fā)投資商以私人地產(chǎn)商為主，這也為后期工業(yè)大廈活化而引來投機導(dǎo)致價格上漲等負面問題埋下伏筆。
而本輪工業(yè)上樓，一向倡導(dǎo)”小政府，大市場”的珠三角片區(qū)不約而同地將此項目攤派指標放在國資國企身上，調(diào)動國資資源，激活國企功能，強調(diào)“有為政府，有力國企，有效市場”的轉(zhuǎn)型趨勢可謂是十分明顯。
據(jù)悉，截止至2022年年底，珠海格力集團、華發(fā)集團、大橫琴集團等國企，已經(jīng)明確承擔廠房建設(shè)地塊43塊，總投資467.4億元，占到當年珠海工業(yè)總投資額的79%，可謂是當仁不讓的“排頭兵”和“主力軍”。
但這并不代表民企在這一場聲勢浩大的”工業(yè)上樓”項目中完全沒有參與的機會。深圳發(fā)布的《深圳市“工業(yè)上樓”試點項目審批工作方案 》文件明確指出了“工業(yè)上樓”項目的原則是”政府統(tǒng)籌，市場運作”。民企需要找準自己的專業(yè)化定位，在前期規(guī)劃、專業(yè)化運營等環(huán)節(jié)運用好”金剛鉆”做好自己的“瓷器活”。

5、充分調(diào)動國企資源，招商運營一條龍全方位賦能
      產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)空間供給得以保障之后，下一個議題，就是如何將產(chǎn)業(yè)空間裝滿。因此，繼珠三角廠房”內(nèi)卷”之后，接下來勢必還會興起一場招商大PK。
而從目前深圳珠海佛山等地的實踐來看，國企，已經(jīng)當仁不讓的成為擔綱主力。還是以珠海為例，打出“產(chǎn)業(yè)第一”的珠海，由市國資委牽頭，全力推動珠海三大國企 (格力、華發(fā)、大橫琴)組建招商團隊，圍繞珠海4+3產(chǎn)業(yè)集群實施精準招商,創(chuàng)新“建成即滿園”“封頂即招滿”的模式，成功引進耀靈時代、緯景儲能等一批優(yōu)質(zhì)項目,協(xié)議投資額達到580.9億元。
      這種“加速度”的招商模式，少不了對國企資源的充分挖掘。正如佛山當前正在開展的國企改革行動，致力于把原來”隱身”的國企功能激活。招商引資方面，佛山通過國資國企的招商支點作用，形成“國資引領(lǐng)-項目落地-股權(quán)退出-循環(huán)發(fā)展”的招投聯(lián)動模式，促進項目落地。
同時，在產(chǎn)業(yè)新空間建設(shè)和產(chǎn)業(yè)項目快速落地兩端的背后作支撐的，是持續(xù)優(yōu)化的營商軟環(huán)境。這需要政府搭建好產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，和國企招商團隊緊密聯(lián)動，打出產(chǎn)業(yè)招商“組合拳”。

”內(nèi)卷”之下，仍有諸多問題
需慎重對待
      當然，珠三角廠房大內(nèi)卷之下，仍有不少問題值得我們警惕。
      首先就是產(chǎn)業(yè)載體形態(tài)和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相匹配的問題。昔年中國香港工業(yè)大廈就是因為產(chǎn)業(yè)載體資源和產(chǎn)業(yè)需求發(fā)生了錯配一一中國香港大規(guī)模建設(shè)工業(yè)大廈是在70-90年代，然而中國香港制造業(yè)增加值的高峰是在1970年，此后一路下滑一導(dǎo)致中國香港工業(yè)大廈大量空置。
當下，珠三角大舞臺上，產(chǎn)業(yè)空間供給規(guī)模是一個賽一個驚人，但是，隨之而來的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入問題也令人思考。

     首先在于我們到底需要多少產(chǎn)業(yè)空間，又能否裝載這么多的產(chǎn)業(yè)? 參考新加坡數(shù)據(jù)，過去十年，新加坡GDP約為3000-4000億美元 (與深圳近十年大致相當)，而所有工業(yè)和倉儲空間僅約4500萬平方米。
而根據(jù)深圳規(guī)劃，5年深圳要新增1個億方的產(chǎn)業(yè)空間！其次，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入可能面臨的同質(zhì)化問題也令人擔憂，我們通過“工業(yè)上樓”所帶來的”創(chuàng)新成果”和我們的“投入成本”是否能相匹配？

     第二，城市間競爭的問題。深圳此次跟著珠海動作，出臺每年2000萬平方的政策，頗有點跟珠海”叫板”的意思。但其實，珠海此前高調(diào)打出“深珠融合發(fā)展”的旗號，就已經(jīng)把城市招商競爭擺在了臺面上；事實上，珠三角幾大城市相互到對方城市進行駐點招商的行為已司空見慣，各大城市產(chǎn)業(yè)招商間的競爭早已是十分激烈。然而，良性的城市群關(guān)系應(yīng)該是協(xié)同發(fā)展、錯位競爭，通過城市間生產(chǎn)功能、生態(tài)功能、生活功能的有機協(xié)同，共同推動世界級的城市群的誕生才能助力區(qū)域制造業(yè)向全球價值鏈的中高端邁進。
     第三，租金<35元/平方米/月、IRR<4.5%的指標設(shè)定無疑讓市場化園區(qū)承受巨大壓力，市場化的園區(qū)又該如何應(yīng)對? 當下深圳廠房對于租金的設(shè)定，有著調(diào)平或者平抑市場工業(yè)廠房租金的重要功能。這對于市場化園區(qū)來說，一方面需要隨之相對調(diào)整園區(qū)價格以適應(yīng)市場形勢，一方面更需要市場化園區(qū)深耕運營，用差異化、專業(yè)化的服務(wù)來平衡廠房的價格優(yōu)勢。

     此外，高層廠房還會帶來諸多社會隱患，例如爆炸、火災(zāi)、安全事故等目前珠三角各地的“工業(yè)上樓”項目高度普遍在50m以上，有些甚至高度近百米。過高的樓層使得消防梯難以到達，高層逃生的概率大大降低-中國香港九龍就有前車之鑒。這些安全隱患需要珠三角等地在實施”工業(yè)上樓”項目時更加敬惕。

小結(jié)
工業(yè)上樓作為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的重要供給，是緩解城市發(fā)展和建設(shè)用地緊張矛盾的重要手段，也對產(chǎn)業(yè)供需市場化失靈起著政策調(diào)節(jié)作用。但目前來看，產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)、運營招商、市場的定價、收益，政府的審批監(jiān)管等多個維度，依然有很多需要商討的問題待解決。從政策出臺到成功落地，需要一整套專業(yè)的體系保障。工業(yè)上樓，尚在路上。